La convivencia en las comunidades de propietarios suele ser en ocasiones fuente de conflicto y una de las cuestiones sobre las que nuestra área jurídica recibe habitualmente diferentes consultas en el ámbito del derecho inmobiliario, que suelen aclararse finalmente por la correcta aplicación de la llamada Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Es por ello que queremos ofrecerles aquí algunas consideraciones legales básicas que pueden resultarles de utilidad para el buen funcionamiento de su comunidad.
La Ley de Propiedad Horizontal es la normal legal que regula el funcionamiento de los edificios constituidos en división horizontal (es decir, pisos, apartamentos, estudios, buhardillas, locales comerciales, trasteros o plazas de garaje de aprovechamiento individualizado dentro de un edificio, complejo o urbanización). Y conviene recordar que ni los estatutos, ni el reglamento de régimen interno de una comunidad de vecinos podrán regular obligaciones o derechos contrarios a lo que establece la LPH.
Una de las cuestiones relevantes de la ley es la distinción entre elementos privativos y elementos comunes. La jurisprudencia ha ido (y continúa) definiendo estos elementos puesto que, según el Tribunal Supremo, no estamos ante una “lista cerrada”, pero pese a este enfoque dinámico, sí se pueden señalar los principales elementos de cada categoría de un modo muy aproximado.
Así, se entiende por elementos privativos aquellos sobre los que cada propietario o propietaria ejerce su derecho de propiedad de forma exclusiva (viviendas y locales, y sus posibles anexos como trasteros, plazas de garaje, sótanos,…). Por el contrario, se consideran elementos comunes aquellos que son necesarios para el adecuado uso y disfrute del propio edificio (complejo o urbanización), como suelos, techos, escaleras, muros de carga, vigas, terrazas comunes, portal, portería, contadores, cuartos de servicio comunes,…
Además, conviene saber que existen también elementos comunes de uso privativo (por ejemplo, una terraza común cuyo uso y disfrute corresponde a un vecino concreto). En este último caso, las decisiones estructurales sobre dichos elementos han de ser ratificadas por la junta de propietarios.
Así pues, los derechos y obligaciones de las y los propietarios quedan establecidos en la Ley sobre el conjunto de estos elementos. Repasamos a continuación aquellos aspectos más destacados:
- Respeto de todos los elementos comunes. La obligación es igual para todas y todos los propietarios: respetar y utilizar adecuadamente los elementos, zonas, instalaciones y servicios comunes, evitando ocasionar daños o desperfectos.
- Modificación de elementos. Se pueden modificar elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios privativos (pisos, locales comerciales,…), siempre y cuando no altere no menoscabe ni altere la seguridad del edificio, su estructura, configuración o estado exterior, o perjudique los derechos de otro propietario o propietaria. Por lo tanto, y por poner un ejemplo habitual, no se puede “obrar” sobre la fachada porque estamos ante un elemento común.
- Mantenimiento de los elementos privativos. Los propietarios de cada piso o local comercial tienen la obligación de mantener en buen estado de conservación sus propiedades y hacerse cargo de cualquier desperfecto que ocasione a terceros.
- Contribución al sostenimiento del edificio, complejo o urbanización. Las y los propietarios deben asumir los gastos derivados del mantenimiento del edificio, complejo o urbanización a través de las correspondientes cuotas de participación establecidas por la comunidad de propietarios.
- Aportación al fondo de reserva. También en base a las cuotas de participación de los propietarios se debe mantener el fondo de reserva de la comunidad, cuya dotación será de al menos el 5% del último presupuesto ordinario.
- Permisos para reparaciones o mejoras comunitarias en elementos privativos. Las y los propietarios también tienen la obligación legal de permitir en su vivienda o local las reparaciones u obras de mejora que exija el servicio del inmueble, complejo o urbanización, así como facilitar las servidumbres imprescindibles para la realización de obras o creación de servicios comunes que se realicen conforme a la ley (con el derecho asociado a que la comunidad restituya los daños y perjuicios ocasionados).
- Acatamiento de las normas sobre actividades prohibidas. Ni los propietarios ni los ocupantes de un piso o local podrán desarrollar en su interior (o en el resto del edificio, complejo o urbanización) actividades prohibidas en los estatutos de la comunidad, ni que provoquen daños en la finca, ni que contravengan las normas sobre actividades nocivas, insalubres, molestas, peligrosas o ilícitas.
- Comunicación de domicilio o cambio de titularidad. La ley también obliga a todas y todos los propietarios a comunicar su domicilio en España a la comunidad (a efectos de notificaciones y citaciones; recientes sentencias recuerdan que la comunidad no tiene obligación alguna de averiguar el domicilio de sus comuneros) e, igualmente, cualquier posible cambio de titularidad en la propiedad.
- Participación en las juntas de la comunidad. Los propietarios tienen derecho a asistir y participar en las juntas de la comunidad personalmente o representados por otra persona y a votar, siempre que se esté al día en los pagos a la comunidad, así como a ser informados posteriormente en relación a los acuerdos adoptados.
Aprovechamos para puntualizar en relación a la organización interna de la junta de una comunidad, y en concreto a uno de los aspectos que más sensibilidades despierta, que el nombramiento del presidente será obligatorio, si bien la o el propietario designado podrá solicitar su relevo (argumentado) ante un juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo. El juez tendrá 20 días para determinar si permite la exención del propietario o si confirma su obligación de ocupar el cargo. En todo caso, hay que recordar que la propia junta de propietarios tiene la capacidad de resolver directamente la presentación de una posible renuncia, aceptando las razones de la misma y procediendo a una nueva votación (sorteo, o cualquiera que sea el procedimiento acordado de elección para la presidencia).
Si tienen alguna duda o necesitan asesoramiento en este ámbito, pueden ponerse en contacto con nosotros en nuestro teléfono habitual: 981 56 98 00.