La creación de la categoría viviendas de uso turístico es la principal novedad introducida por la publicación del Decreto 12/2017. La normativa pretende legislar principalmente sobre una nueva categoría de uso turístico que ha nacido como consecuencia de nuevas formas de comercialización, impulsadas por Internet, como Airbnb, Homeaway, Homelidays y otras, que permiten a particulares ofrecer el alojamiento en su vivienda a unos precios inferiores a los de un alojamiento turístico regulado.
Con este decreto, el marco normativo aplicable a cualquier actividad turística en Galicia, se encuentra delimitado por la Ley 7/2011, complementada por la Ley 4/2013 de medidas de Flexibilización y Fomento del mercado de alquiler de viviendas y ampliada en su tipología por la Ley 12/2014 y el mencionado decreto.
DEFINICIÓN
Apartamentos Turísticos: son aquellos inmuebles integrados en bloques de pisos o conjunto de unidades de alojamiento, tales como chalés, bungalows y aquellas otras edificaciones semejantes que estén destinadas en su totalidad al alojamiento turístico sin carácter de residencia permanente. Se clasificarán en categoría de tres, dos y una llave.
Viviendas Turísticas: son aquellos establecimientos unifamiliares aislados en los cuales se preste servicio de alojamiento turístico, con un número de plazas no superior a diez y deben disponer de instalaciones y mobiliario adecuado para su utilización inmediata, así como conservación, elaboración y consumo de alimentos dentro del establecimiento.
Viviendas de Uso Turístico: son aquellas cedidas en su totalidad a terceras personas, de forma reiterada y a cambio de una contraprestación económica para una estancia de corta duración, y que se encuentran amuebladas y equipadas permanentemente, reuniendo además determinadas características exigidas.
EJERCICIO DE LA ACTIVIDAD
El ejercicio de la actividad de apartamentos y viviendas turísticas se encuentra sujeto a autorización de la Axencia de Turismo de Galicia y requiere un informe potestativo previo, para la apertura, construcción o modificación de este tipo de alojamientos.
En el caso de una vivienda de uso turístico los requisitos se simplifican a la presentación de una declaración responsable de inicio de actividad según el modelo previsto en el decreto y al abono de las correspondientes tasas administrativas. Los requisitos de obligado cumplimiento son:
- la vivienda debe contar con licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad o certificado final de obra expedido por técnico competente
- además, debe contratar un seguro de responsabilidad civil que asegure los riesgos que deriven del desarrollo de la actividad.
El incumplimiento de lo dispuesto en este Decreto puede dar lugar a las sanciones que se encuentran reguladas en la Ley 7/2011, pudiendo imponerse, en el caso de las viviendas de uso turístico, al propietario o al comercializador de forma indistinta.
ASPECTOS FISCALES: I.V.A. e I.R.P.F.
Parece claro la calificación como actividad económica y la sujeción de la misma a los impuestos indicados para la explotación de apartamentos turísticos y viviendas turísticas. Sin embargo, pueden surgir algunas dudas en cuanto a la calificación de la actividad desarrollada por quienes gestionan Viviendas de Uso Turístico.
Debemos distinguir:
A los efectos del IVA, en principio el desarrollo de la actividad por el propietario de la vivienda, no estaría sujeto al impuesto al tratarse de una operación exenta (art.20.Uno.23 L 37/1992).
Pero, si el propietario se obliga a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos, el arrendamiento no estaría exento de IVA.
Las situaciones que se pueden plantear son:
- El propietario ceda la vivienda al cliente, si no se prestan servicios complementarios la operación está exenta de IVA. En caso contrario se debería emitir factura debiendo repercutir el IVA al tipo del 10%.
- El propietario cede la vivienda a una empresa gestora y esta se encarga de su comercialización, en este caso el propietario emitirá factura a la empresa gestora al tipo del 21%.
- El propietario cede la vivienda a usuario final, pero lo hace a través de una plataforma tipo Airbnb, Homelidays, etc. El propietario sólo emitirá factura con repercusión del IVA al tipo del 10% si presta servicios complementarios propios de la industria hotelera. La plataforma deberá repercutir I.V.A. al tipo del 21% por sus servicios al propietario.
A los efectos del IRPF los ingresos derivados de la explotación de este tipo de alojamientos son considerados rendimientos bien de capital mobiliario o bien de actividad económica.
Para cualquier consulta sobre lo previsto por esta normativa y los aspectos derivados de la misma, no dude en ponerse en contacto con nosotros en el 981 56 98 00.